Que vous soyez un promoteur immobilier de Koh Samui, un particulier possédant un terrain, un résident actuel ou une personne envisageant d’acheter une propriété à Koh Samui, le développement futur de l’île est très important. Il est temps de cesser d’écouter les rumeurs. Ne laissez pas votre enthousiasme et vos rêves être anéantis par des informations inexactes, vagues ou incorrectes.
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En ce qui concerne le zonage de Samui, le projet de règlement final a été soumis à l’approbation du gouvernement. S’il est approuvé, ce règlement ministériel sera appliqué pendant une période de 5 ans. Mais l’ensemble du projet peut être approuvé ou non. Et jusqu’à l’entrée en vigueur du règlement proprement dit, il y a bien sûr encore de la place pour quelques petits amendements. Mais, en l’état actuel des choses, il s’agit d’une vue d’ensemble détaillée des propositions qui ont été soumises.
Les objectifs du règlement ministériel sont de fournir une orientation et un contrôle durables sur le développement de la propriété à Koh Samui, de maintenir le caractère unique de la communauté et de préserver l’environnement, la qualité de vie et le tourisme.
La politique principale consiste à mettre en place un système efficace d’utilisation des terres qui soit compatible avec l’expansion future de la communauté, à encourager le développement économique de l’île et à développer un réseau de services publics.
L’objectif est de promouvoir Koh Samui en tant que centre touristique régional et international de premier plan dans la zone méridionale du golfe de Thaïlande ; d’encourager la communauté de Samui à devenir un centre de gestion et d’administration local ; de préserver et d’entretenir l’environnement attrayant et les ressources naturelles, dans le respect des traditions locales. Et, conformément à une politique de développement durable, maintenir le style de vie, les établissements, l’art, les traditions et les coutumes uniques de Samui, encourager et soutenir le tourisme de conservation, le développement futur du tourisme et le rôle de l’agriculture, encourager le développement de logements de qualité, pratiques et sûrs.
Koh Samui immobilier
et commerciales de qualité, pratiques et sûres, dotées de services et de moyens de transport. Et en fournissant des services publics compatibles avec la croissance future de la communauté et l’expansion économique de l’île.
La croissance future doit être contrôlée en identifiant les zones touristiques importantes et en soutenant et encourageant la conservation de ces zones (les zones identifiées sont les communautés à haute densité, à densité moyenne et les communautés de services touristiques de conservation) ; en conservant et en soutenant les centres touristiques, y compris, mais sans s’y limiter, les îles, les plages, les côtes et les montagnes environnantes ; en déterminant l’utilisation des terres, en encourageant la préservation des montagnes, des forêts, des côtes et des ressources naturelles en eau ; en préservant l’environnement écologique. Et en conservant les zones importantes du point de vue de la religion, de la coutume, de la tradition et des services publics ; en identifiant les zones spécifiques et en encourageant la conservation et le soutien des zones agricoles célèbres et des produits agricoles uniques.
Il est proposé que l’introduction de 12 zones spécifiques permette d’atteindre tous ces objectifs. Chaque zone, représentée sur la carte par une couleur, détermine le type de construction immobilière autorisée à Koh Samui, ainsi que l’usage autorisé de tout terrain ou bâtiment situé dans cette zone. Chaque zone comporte une liste exhaustive d’utilisations spécifiquement interdites pour les terrains qui la composent. Il existe également un ensemble de règles à respecter pour chaque zone. Il est indiqué que les administrations et les services publics peuvent être implantés dans la plupart des zones, en fonction de leurs besoins :
Les zones 1.1 à 1.20, en jaune, seront des zones résidentielles à faible densité pour les biens immobiliers de Koh Samui. Les terrains situés dans ces zones seront principalement utilisés à des fins résidentielles et touristiques. Les terres peuvent être affectées à d’autres usages dans ces zones. Toutefois, les terres utilisées à d’autres fins ne doivent pas dépasser 15 % des terres dans chacune de ces zones. Les constructions interdites dans les zones jaunes sont les suivantes : usines, installations de stockage de gaz et d’essence, élevage d’animaux, industrie, lieux de divertissement, abattoirs, silos, élimination des déchets ou dépôts de ferraille.
Dans ces zones, les règles suivantes s’appliquent :
- La superficie totale des bâtiments, à l’exception des hôtels, ne doit pas dépasser 2 000 m² et la hauteur des bâtiments ne doit pas excéder 12 m.
- Lorsque le terrain est utilisé à des fins résidentielles, y compris les hôtels, les appartements et les bungalows, l’espace environnant doit représenter au moins 40 % de l’ensemble.
- Lorsqu’un terrain est utilisé à des fins acceptables autres que résidentielles, il doit être entouré d’un espace d’au moins 20 % de la superficie totale.
- Lorsque le terrain est situé en bordure d’un canal public ou d’une source d’eau publique, le terrain situé à 6 mètres du bord ne doit pas être utilisé (sauf pour la construction d’installations de transport d’eau ou de services publics).
- Les terrains situés à 10 mètres de la côte ne doivent pas être utilisés (il existe des exceptions spécifiques).
- Lorsque le terrain est situé à moins de 50 mètres de la côte, aucune construction ne doit dépasser 6 mètres de hauteur. Sa superficie totale ne doit pas dépasser 75 m² et l’espace environnant doit représenter au moins 75 % de l’ensemble (il existe des exceptions spécifiques).
Les zones 2.1 à 2.4, en orange, sont des zones résidentielles de moyenne densité.
Propriété de Koh Samui
de Koh Samui. Les terrains y seront utilisés comme dans les zones jaunes. Mais les terres utilisées à d’autres fins dans ces zones ne doivent pas dépasser 20 %. Les bâtiments interdits sont également similaires à ceux des zones jaunes. Mais les cimetières s’ajoutent à la liste. Les règles dans ces zones sont les suivantes : a), comme ci-dessus ; b) comme ci-dessus, mais l’espace environnant doit représenter au moins 20 % de l’ensemble ;
d), e), et f) comme ci-dessus.
Les zones 3.1 à 3.11 seront des zones résidentielles et commerciales à haute densité. Les terres y seront principalement utilisées à des fins commerciales, résidentielles et touristiques. Les terres utilisées à d’autres fins ne doivent pas dépasser 15 %. Là encore, la liste des interdictions est la même que dans les zones orange. Les règles sont les suivantes : a), d), e), et f) comme ci-dessus.
La zone 4 est une zone industrielle et d’entrepôt. Les terrains doivent être utilisés principalement à des fins industrielles (ce qui inclut toute usine autorisée prévue dans l’addendum au règlement ministériel), à des usines de recyclage communautaire et à des entrepôts. Si le terrain doit être utilisé à d’autres fins acceptables, un maximum de 10 % de l’ensemble du terrain peut être utilisé. Les résidences, les commerces et les foyers d’accueil figurent sur la liste des bâtiments interdits dans ces zones. Les règles à respecter sont les suivantes : a) et d) comme ci-dessus.
Les zones 5.1 et 5.2 seront des zones industrielles et d’entrepôts spécifiques. Les terrains situés dans ces zones doivent être utilisés à des fins industrielles spécifiques, ce qui inclut toute usine autorisée prévue dans l’addendum au règlement ministériel, les usines de recyclage communautaires et les entrepôts. Et dans le cas où le terrain doit être utilisé à d’autres fins acceptables, un maximum de 10 % de l’ensemble peut être utilisé. Les bâtiments interdits se trouvent dans les zones violettes. Les règles sont les suivantes : a) comme ci-dessus.
Les zones 6.1 à 6.11 sont des zones rurales et agricoles. Les terres sont destinées à être utilisées à des fins agricoles ou à toute activité liée à l’agriculture, à la résidence et au tourisme. Si un terrain est utilisé à d’autres fins acceptables, un maximum de 20 % de l’ensemble peut être utilisé. La liste des bâtiments interdits dans ces zones est plus étendue et comprend : les bâtiments à usage commercial, sauf s’ils font partie d’un ensemble résidentiel. Ils ne doivent pas représenter plus de 10 % de l’ensemble ; tout bâtiment résidentiel, commercial ou industriel d’une superficie supérieure à 2 000 m² ou d’une hauteur supérieure à 12 m ; les bâtiments à usage résidentiel ou commercial, sauf s’ils font partie d’un ensemble résidentiel et s’ils ne représentent pas plus de 10 % de l’ensemble ; les condominiums, les appartements ou les dortoirs ; ou les résidences dans des bâtiments commerciaux, sauf s’ils font partie d’un ensemble résidentiel et s’ils ne représentent pas plus de 10 % de l’ensemble.
Les règles applicables à toutes les zones vertes autres que les zones 6.3 et 6.9 sont les suivantes : a) et b) comme ci-dessus ; c) comme ci-dessus, mais avec un espace environnant d’au moins 50 % ; d), e), et f) comme ci-dessus.
Dans les zones 6.3 et 6.9, la liste des utilisations interdites comprend : toute affectation de terres, à l’exception de l’agriculture ; les utilisations résidentielles, à l’exception des maisons individuelles ; et toute activité susceptible de nuire à la santé, en vertu des lois relatives à la santé publique.
Les règles pour les points 6.3 et 6.9 sont les suivantes : a) et b) comme ci-dessus, mais l’espace environnant doit représenter au moins 60 % de l’ensemble ; et d) comme ci-dessus.
Les zones 7.1 à 7.7 sont des zones qui resteront ouvertes à l’usage du public et à la préservation de l’environnement. Les terrains situés dans ces zones ne peuvent être utilisés qu’à des fins récréatives ou pour toute activité liée aux loisirs, à la préservation de l’environnement ou au bénéfice du public (à l’exception des installations de transport par voie d’eau appartenant au gouvernement). Les usages interdits sont les suivants : usages résidentiels ; tout bâtiment dont la superficie totale dépasse 1 000 m² ou 12 m de hauteur ; usages résidentiels liés à des condominiums, des appartements, des dortoirs, des maisons mitoyennes ou des types de maisons commerciales ; installations d’élimination des déchets ; dépôts de ferraille ; ou installations d’entretien ou de fabrication de véhicules. Les règles applicables à ces zones sont les suivantes : d) comme ci-dessus. Dans la zone 7.1, des règles supplémentaires s’appliquent : f) comme ci-dessus ; g) en aucun cas, l’espace de 10 mètres parallèle à la côte ne peut être utilisé ; h) sur les terrains situés à 50 m de la côte, les bâtiments ne doivent pas dépasser 6 m de hauteur, couvrir une superficie de plus de 100 m² ou avoir un espace vide autour du bâtiment qui représente moins de 50 % de l’ensemble du terrain.
Les zones 8.1 à 8.3 seront des zones forestières réservées, où les terres doivent être utilisées pour la protection et la préservation de la forêt, des animaux sauvages, des ressources en eau et de toute autre ressource naturelle, conformément à la résolution du Conseil des ministres. Et conformément aux lois thaïlandaises relatives à la préservation et à la protection des animaux sauvages et à la protection de l’environnement. La liste des bâtiments interdits comprend les hôtels, les bâtiments à usage résidentiel, commercial ou industriel, ainsi que les condominiums, les dortoirs, les maisons mitoyennes ou les types de maisons commerciales. Les règles pour ces zones sont les suivantes : a) et d) comme ci-dessus.
Les zones 9.1 à 9.27 sont réservées aux établissements d’enseignement. Le terrain doit être utilisé à des fins éducatives ou pour toute activité liée à l’éducation, ou uniquement pour le bénéfice du public. Et la seule règle spécifiée pour ces zones est que les bâtiments ne doivent pas dépasser 12 m de hauteur.
La zone 10 sera constituée de zones affectées au tourisme, à la pêche et à l’entretien de l’environnement. Les terres doivent être utilisées à des fins de préservation de l’environnement, de tourisme ou d’activités liées au tourisme, de protection de la faune et de la flore marines, de pêche en bord de mer ou d’intérêt public uniquement.
Les zones 11.1 à 11.24 seront des zones à vocation religieuse. Les terres situées dans ces zones doivent être utilisées à des fins religieuses ou pour toute activité liée à la religion, à l’éducation ou à l’intérêt public uniquement. Les règles sont les suivantes : d) comme ci-dessus, et aucun bâtiment dans ces zones ne doit dépasser 12 m de hauteur.
Les zones 12.1 à 12.29, marquées en bleu, seront réservées aux bureaux du gouvernement et aux services publics. Les terrains situés dans ces zones doivent être utilisés à des fins de fonctionnement de l’État, pour toute activité liée aux services publics et à l’assistance publique, ou uniquement à des fins d’utilité publique. Là encore, la seule règle est que les bâtiments situés dans ces zones ne doivent pas dépasser 12 mètres de hauteur.
Comme vous pouvez le constater à la lecture de ces informations, il n’y a pas d’écart majeur par rapport aux règles de construction en vigueur à Koh Samui. La principale différence réside dans le fait que les règles sont désormais plus spécifiques à une région. Et, malgré les rumeurs, il n’est pas question d’interdire la construction dans les zones situées à plus de 80 mètres d’altitude.
Si ce système d’urbanisme est approuvé et mis en œuvre, les avantages à long terme pour Samui sont évidents. Le zonage est une méthode internationalement reconnue pour contrôler le développement. Elle a été utilisée avec succès dans de nombreuses villes du monde entier. Pour être pleinement bénéfique, elle doit comporter un élément de flexibilité et de bon sens. Ces propositions suggèrent un certain niveau de flexibilité en permettant d’autres utilisations acceptables dans le cadre des réglementations individuelles de chaque zone. En outre, en n’essayant pas d’introduire des changements étendus, et potentiellement dommageables, aux règles existantes, les propositions semblent assez raisonnables.
Pour que Samui conserve son statut de destination touristique mondiale de premier plan et continue d’attirer les revenus et les investissements du secteur immobilier de Koh Samui, il est tout à fait logique que le développement soit contrôlé et géré correctement. Et qu’il est réalisé dans le meilleur intérêt de l’île.
Une traduction du règlement ministériel et une copie de la carte ont été aimablement fournies par McEvily Collins – Attorneys of Law .
Pour plus d’informations sur le zonage de Koh Samui, veuillez nous contacter, ainsi que notre équipe de professionnels de l’immobilier, ici à Horizon Homes, pour discuter de toutes les questions que vous pourriez avoir.
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