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Due Diligence immobilière à Koh Samui, Thaïlande

L'importance de la diligence raisonnable

Investir dans l’immobilier sur la magnifique île de Koh Samui peut être une aventure passionnante, mais il est essentiel de l’aborder avec prudence et de faire des recherches approfondies.
Des événements récents ont mis en évidence l’absolue nécessité de procéder à des vérifications préalables avant tout achat immobilier en Thaïlande, deux projets locaux ayant été interrompus pour non-respect de la loi.

Qu'est-ce que la diligence raisonnable ?

La diligence raisonnable est un processus complet de recherche et d’investigation mené pour recueillir des informations et évaluer les risques et les avantages associés à une décision ou à une transaction particulière.
Dans le contexte de l’achat d’un bien immobilier, il s’agit de vérifier l’exactitude des informations fournies et d’évaluer les conséquences potentielles de l’investissement.

Des affaires récentes à Koh Samui illustrent les conséquences potentielles d’un manque de diligence.

Thailand Property Due Diligence Documents and Process - Horizon Homes Koh Samui

Le processus de diligence raisonnable

L’une des étapes les plus importantes du processus de diligence raisonnable consiste à effectuer une recherche sur les titres de propriété.
Ce processus vous aidera :

  • Vérifier la propriété légale du bien
  • Confirmer s’il existe des privilèges ou des charges
  • Assurez-vous que le vendeur a le droit de posséder ou de louer le bien.

Vous/votre agent/avocat doit examiner attentivement tous les documents relatifs à la propriété pour vérifier les risques, notamment

  • Titres de propriété
  • Taille, forme et orientation du terrain
  • Droit d’accès légal à partir d’une voie publique
  • Règles de zonage et utilisations autorisées

Si vous achetez par l’intermédiaire d’une entreprise, vous devez suivre d’autres étapes :

  • Vérification de l’enregistrement de l’entreprise
  • Examen de la déclaration sous serment de la société et de la liste des actionnaires
  • Examen du bilan
  • Confirmation de la propriété et de l’évaluation des actifs
  • Vérification de l’existence d’un prêt ou d’une dette
  • Enquêter sur d’éventuelles poursuites judiciaires contre l’entreprise

Il est essentiel de comprendre les différents types de titres de propriété en Thaïlande :

  • Sor Kor Nung (S.K. 1) permet l’occupation et l’utilisation des terres avec des droits limités et ne peut être amélioré.
  • Le Nor Sor Song (N.S. 2) accorde des droits temporaires d’utilisation de la terre, non transférables sauf par héritage.
  • Nor Sor Saam (N.S. 3) indique les droits de possession en cas de litiges potentiels sur les frontières et exige une notification publique pour les transactions.
  • Nor Sor Saam Gor (N.S. 3 Gor) a confirmé les limites et les droits d’utilisation, permettant des transactions sécurisées sans avis public.
  • Nor Sor Si Jor (N.S. 4 Jor) ou Chanote offre une pleine propriété avec des limites arpentées avec précision et aucune restriction d’utilisation.

Chaque type d’acte confère des droits différents et a des implications différentes en matière de propriété et d’utilisation des biens. Pour plus de détails, lisez notre article détaillé sur les titres de propriété en Thaïlande.

Pour garantir un processus de diligence raisonnable complet, envisagez les étapes suivantes :

  • Bureau foncier: Faites preuve de diligence raisonnable au bureau foncier
  • Permis de construire: Vérifiez le permis de construire au bureau de l’organisation municipale
  • Impôt foncier: Vérifiez le statut de l’impôt foncier auprès du bureau du district
  • Affaires judiciaires: Vérifiez s’il existe des affaires judiciaires contre le bien ou le propriétaire.
  • Faillite: Enquêtez sur le statut de faillite du propriétaire
  • Visite des lieux: Visite personnelle et inspection du bien

Horizon Homes peut vous guider tout au long du processus, mais nous vous recommandons vivement de faire appel à un avocat ou à un cabinet juridique qualifié pour réaliser un rapport complet de diligence raisonnable sur la propriété.
Ce rapport doit couvrir les points suivants

  1. Localisation
    • Localisation précise de la propriété
    • Accessibilité et droit d’accès
    • Analyse de la vicinité et de l’environnement
  2. Titre Strata
    • Vérification du titre de propriété
    • Valeur évaluée par le gouvernement
  3. Détails du bâtiment
    • Détails de l’amélioration
    • Inspection de la structure et de l’amélioration
  4. Lois et règlements
    • Respect de l’urbanisme
    • Réglementation en matière de contrôle des bâtiments
    • Risques potentiels d’expropriation
    • Limites d’utilisation
    • Plans de développement gouvernementaux pertinents
  5. Analyse de la propriété
    • Avantages et inconvénients de la propriété
    • Avis et commentaires d’experts
  6. Évaluation
    • Raison d’être et méthodologie
    • Hypothèses et conditions
    • Valeur de la propriété
  7. Annexes
    • Plans de situation, plans du site et plans d’implantation des bâtiments
    • Photographies aériennes et DSIMAP
    • Plan de la ville et photographies de la propriété
    • Copie du titre de propriété

Due Diligence : Études de cas

L’affaire du séramate d’Anzhu

En juillet 2024, la Division des ressources naturelles et de la répression des crimes contre l’environnement (NED) a interrompu la construction du projet de maisons de vacances Anzhu Seamate dans le sous-district de Maret.
Cette affaire constitue une mise en garde pour les investisseurs potentiels, car elle illustre les risques d’un manque de diligence raisonnable.
Voici les points à prendre en compte pour les éviter :

  • Violations de la hauteur des bâtiments: Les structures ont dépassé la limite légale de 6 mètres, atteignant plus de 10 mètres dans certains cas.
  • Déviation des plans approuvés: Le projet est passé de maisons individuelles à des bâtiments reliés entre eux sans autorisation appropriée.
  • Absence de permis appropriés: La construction s’est déroulée sans les autorisations nécessaires.

Le projet Samui Green Cottages

Le projet Samui Green Cottages, situé sur la montagne Chaweng Noi, a fait l’objet d’un examen minutieux pour plusieurs raisons :

  • Risque d’empiètement sur les terres: Inquiétudes quant à la possibilité que le projet empiète sur des terres forestières ou d’autres zones d’accès restreint.
  • Divergences dans les rapports: Le propriétaire a présenté des plans pour 40 villas, mais en a construit 53, ce qui fait que 13 villas n’ont pas été déclarées.
  • Violations de la réglementation: Les structures achevées ne respectent pas les règles légales en matière de pente et de hauteur.
  • Projet incomplet: Seules 6 des 53 villas ont été achevées, le projet étant désormais suspendu dans l’attente d’une enquête.

Cette affaire a pris une tournure inquiétante avec des informations selon lesquelles un journaliste a été menacé après avoir enquêté sur ces irrégularités et en avoir rendu compte.

Principaux enseignements tirés des affaires récentes

Ces développements récents soulignent plusieurs points cruciaux pour les acheteurs potentiels de biens immobiliers à Koh Samui :

  1. Une vérification minutieuse du permis est essentielle: Dans les deux cas, il y a des divergences entre les plans approuvés et la construction réelle.
    Vérifiez toujours que tous les permis nécessaires sont en place et que la construction est conforme aux plans approuvés.
  2. Les réglementations environnementales doivent être respectées: Les violations des réglementations relatives à la pente et à la hauteur peuvent avoir de graves conséquences juridiques et entraîner l’arrêt du projet.
  3. La transparence est essentielle: La construction non divulguée de villas supplémentaires dans l’affaire Samui Green Cottages souligne l’importance d’une information complète de la part des promoteurs.
  4. L’expertise juridique est inestimable: Compte tenu de la complexité de ces affaires, il est plus important que jamais de faire appel à un juriste qualifié connaissant bien la législation thaïlandaise en matière de propriété.
  5. Méfiez-vous des tactiques de vente sous pression: Le comportement conflictuel rapporté dans l’affaire Samui Green Cottages rappelle qu’il faut se méfier de toute pression indue de la part des vendeurs de biens immobiliers ou des promoteurs.

Protéger votre investissement : L'approche d'Horizon Homes

Chez Horizon Homes, nous donnons la priorité aux intérêts de nos clients et à l’intégrité de leurs investissements. Nous construisons des projets à Samui depuis 2007.
Nous avons également développé des ressources complètes pour guider les acheteurs et les locataires à travers les complexités du marché immobilier de Koh Samui :

  1. Guide de l’acheteur: Informations essentielles sur le processus d’achat, les aspects juridiques et les facteurs clés de l’investissement dans l’immobilier à Koh Samui.
  2. Guide du locataire: Des informations précieuses sur le marché de la location, les obligations légales et ce qu’il faut rechercher dans un bien locatif.
  • Il est essentiel de faire preuve de diligence raisonnable lors de l’achat d’un bien immobilier en Thaïlande afin d’éviter les risques juridiques et financiers potentiels.
    Elle permet d’identifier les problèmes susceptibles d’affecter sérieusement la valeur et la rentabilité de l’investissement.
    Dans tout pays où la propriété est complexe, vous devez toujours vous adresser à des professionnels locaux et faire vos propres recherches.
  • Nous avons plus de 50 ans d’expérience dans l’immobilier et sommes présents sur le marché immobilier de Koh Samui depuis 2007.
  • Construction de plusieurs projets à Samui, notamment Horizon Residence et Horizon Villas.
  • Meilleur promoteur immobilier de Koh Samui en 2017 et meilleure agence immobilière en 2018

Les principaux contrôles sont les suivants :

  • Vérifier la propriété : Confirmez le droit légal du vendeur à vendre le bien en examinant le titre de propriété.
  • Authenticité du titre de propriété : Assurez-vous que le titre de propriété est authentique et exempt de privilèges ou de charges.
  • Conformité au zonage et à l’utilisation des terres : Vérifiez les réglementations locales pour vous assurer que l’utilisation prévue de la propriété est conforme aux lois sur le zonage.
  • Permis et approbations : Vérifiez que tous les permis de construire nécessaires sont en place et que le bien est conforme aux codes de construction locaux.
  • Obligations financières : Évaluez les taxes ou les factures de services publics en suspens associées au bien.

Les risques sont les suivants :

  • L’achat d’un bien immobilier avec des dettes ou des privilèges non divulgués.
  • L’acquisition de biens impliqués dans des litiges juridiques en cours.
  • Faire face à des amendes ou à des problèmes juridiques en raison du non-respect des lois sur le zonage.
  • Découvrir que le bien a été construit sans permis adéquat.
  • Les pertes financières potentielles liées à l’achat de biens immobiliers surévalués ou grevés.

Les récentes affaires survenues à Koh Samui nous rappellent brutalement les risques liés au marché immobilier thaïlandais.
Un contrôle préalable approfondi n’est pas seulement recommandé, il est essentiel pour protéger votre investissement et garantir le bon déroulement du processus d’acquisition d’un bien immobilier.

Chez Horizon Homes, nous comprenons la complexité du marché immobilier thaïlandais.
Bien que nous puissions vous fournir des conseils initiaux et vous mettre en contact avec des professionnels réputés, nous vous recommandons vivement de faire appel à un avocat ou à un cabinet juridique qualifié pour procéder à une vérification préalable complète.

En restant informé, en travaillant avec des professionnels de confiance et en effectuant des recherches approfondies, vous pouvez relever ces défis et transformer vos rêves de propriété en Thaïlande en une réalité sûre et agréable.
Contactez Horizon Homes dès aujourd’hui pour commencer votre voyage vers une propriété sûre et réussie en Thaïlande.

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